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2006年05月26日

「家づくり知っ得情報12」

「家づくりに大切なマネー12」
ーつなぎ融資ー

前回、書かせていただいたように、入居するまでに、多くに費用が発生します。そのため、住宅ローンの資金を受け取るまでに、別の融資を受ける必要があり、これを「つなぎ融資」といいます。

特に、公庫等の融資を受ける場合、住宅の引渡しをし、本人が居住して、建物の保存登記が完了してから融資実行です。ですから、工事業者に融資実行まで待ってもらえない限り、「つなぎ融資」は必要です。

但し、「代理受領」と言う、工事業者が公庫等から直接融資を受ける契約をすると、残金決済は待ってもらえます。こうすれば、「つなぐ融資」を受けなくてもすみますが、契約金、着手金、中間金は必要で、後は工事業者次第ですので、確認して下さい。

民間住宅ローンで融資を受ける場合は、柔軟に対応してくれますので、ローン申し込み時に、相談してみて下さい。
当然、「つなぎ融資」を受ける場合は、金利や手数料が発生しますので、合わせてご確認下さい。

入居後、住宅ローンの支払いに合わせて、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、自治会費等の支払いもありますので予算計画する際、考慮したほうがいいでしょう。

こうして、家づくりにはいろいろと費用がかかります。そのため、総予算を把握し、資金調達方法を考え、支払い時期考慮して、資金計画を立てて下さい。

私は、住宅金融普及協会http://www.sumai-info.com/common/index.htmlの「住宅
ローンアドバイザー」の資格を持っていますので、お気軽にご相談下さい。

次回は、「家づくりに大切なマネー」最終回で「マネーの得する方法」をお送りしま
す。
  

Posted by 明石の日置建設  at 16:27Comments(0)家づくり知っ得情報

2006年05月25日

「家づくり知っ得情報11」

「家づくりに大切なマネー11」
ーマネーの支払いスケジュールー
土地を確保して、家を建てる流れとして、業者選び、資金計画、契約、着工、上棟、
完成、引渡し、入居となり、いつ、いくら支払うという資金計画が必要です。今回
は、土地の決済は別で建物の支払いスケジュールをご紹介します。(土地の決済と合
わせてのご相談があれば、お尋ね下さい。


流れ ・・・・・内容 ・・・・・費用
業者選び ・・・ 図面、概算見積り ・・・ 申込金・地盤調査費

設計業務 ・・・ デザイン・詳細設計・・・ 設計契約金

業者と契約 ・・・ 業者と請負契約 ・・・ 契約金・印紙代・確認申請費

着工時期 ・・・ 地鎮祭・工事着工 ・・・ 地鎮祭費・近隣挨拶費・(建物解体費)・ 着手金(工事費の20%程度)

上棟時期 ・・・ 建物上棟、中間検査 ・・・上棟式費 ・中間金(工事費の30%程度)

完成時期 ・・・ 竣工検査

ローン実行 ・・・ ローン契約(決済同時)・・・ ローン手数料,保証料・印紙税・登記費用・火災保険 (住宅金融公庫の場合、本人が居住し、登記完了して残金決済なりますので、ご注意下さい。)

建物引渡し ・・・ 建物決済・登記 ・・・ 工事費残金(追加,別途費用も含め全額)・登記費用

引越し ・・・ 引越し準備,引越し ・・・ 家具・カーテン等費用・引越し代

入居 ・・・ 入居後 ・・・ 近隣挨拶費・不動産取得税・固定資産税等

工事着手金と中間金、工事完了残金に大きな支払いとなります。上記で支払い代金の目安を書いていますが、業者との打合せにより大きく変わってきます。
住宅ローンは、建物の保存登記が完了して実行のため、建物完成までの費用は原則、自己資金か資金調達が必要です。
その資金調達について、次回「つなぎ融資」についてをお送りします。

  

Posted by 明石の日置建設  at 15:59Comments(0)家づくり知っ得情報

2006年05月24日

「家づくり知っ得情報10」

「家づくりに大切なマネー10」
ー住宅ローン返済の裏わざー

住宅ローンを上手に返す方法を3つご紹介します。

裏わざその1、
「繰上げ返済」

繰上げ返済とは、毎月の返済額とは別にまとまった金額を返済することです。
繰上げ返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。どちらもなるべく早く返済すると利息が減るため、負担軽減になります。さらに「期間短縮型」のほうが効果は大きいです。

裏わざその2、
「条件変更」

住宅ローンの返済条件(返済期間や毎月とボーナスの返済比率、返済タイプ等)を変更することです。借りた後でも、無理や無駄がないか見直すことで、軽減が計れます。
以前は条件変更が認められない場合が多かったが、最近では手数料を払えば、認められるようになった。 変更後の返済額と手数料を合わせて計算して、良い条件を選んでみて下さい。

裏わざその3、
「借り換え」

今の住宅ローンを完済して、他の有利なローン(低金利や固定金利等)に組み替えることです。
借り換えの場合、手続き費用や担保設定費用がかかるので、最低20〜30万円必要です。そこで、借り換えの目安として、ローン残高1,000万円以上、返済期間10年以上あり、借り換え後の金利が1%以上も下がる場合は、検討してみる価値はあります。

次回は「マネーの支払いスケジュール」についてお送りします。
  

Posted by 明石の日置建設  at 08:54Comments(0)家づくり知っ得情報

2006年05月23日

「家づくり知っ得情報9」

「家づくりに大切なマネー9」

ーローンの種類と金利ー


・ ローンは、公的金融機関の「公的住宅ローン」と銀行などの「民間住宅ローン」がりますす。
・ 金利は、「変動金利」と「固定金利」の2種類があり、固定金利には、一定期間だけ固定金利が適用される「固定金利選択型ローン」もあります。 (期間終了後に固定金利か変動金利を再選択できるローン)
・ 住宅ローンの種類と金利、返済期間について違いをあげます。

「住宅金融公庫」(マイホーム新築融資)
固定金利。返済期間は10年以上35年以内(完済上限80才)。
「財形住宅融資」(マイホーム新築融資)
変動金利、(5年固定)。返済期間は10年以上35年以内(完済上限80才)。
「フラット35」(民間融資)
全期間固定金利。返済期間は15年以上35年以内(完済上限80才)。
「民間住宅ローン等」
こちらはたくさんあり、取扱店により金利も条件も返済方法も違います。変動金利、全期間固定金利、固定金利選択型。 返済期間は1年以上50年以内。



また、住宅ローンの限度額もいろいろで、所要額の80%や年収の20%〜45%、1億以内等あり、ローンの種類により借りれる限度額が決まっていますが、いくら借りれるかでなく、家計の余裕からみて、いくら返せるかをよく考えて、住宅ローンはご検討下さい。

次回は「住宅ローン返済の裏わざ」をお送りします。
  

Posted by 明石の日置建設  at 08:43Comments(0)家づくり知っ得情報

2006年05月22日

「家づくり知っ得情報8」

「家づくりに大切なマネー8」

ー自己資金の裏わざー

自己資金とは、自分たちで用意できる預貯金や現金を想像しますが、両親から資金援助してもらえれば、それも自己資金です。

裏わざその1、

住宅資金贈与の特例を使って、親から住宅資金の贈与を受ける方法。
通常、贈与税は高い税率ですが、一人550万円まで無税で、1,500万円まで税率の軽減があります。
さらに、お子さんがいれば、両親の孫の当たるので、同じく一人550万円まで無税です。

裏わざその2、

親と共有名義にする方法。
負担した資金の比率に応じて住宅を共有名義にすれば、税金の問題はありません。

裏わざその3、

親からお金を借りる方法。
ここで注意することは、毎月の返済がいい加減であったり、返済源資が不明確ですと、贈与とみなされます。


以上の方法を活用して、自己資金を確保してみてください。

次回は「ローンの種類と金利」についてをお送りします。


  

Posted by 明石の日置建設  at 12:51Comments(0)家づくり知っ得情報

2006年05月17日

「家づくり知っ得情報7」

「家づくりに大切なマネー7」

ー住宅資金の基本ー

住宅資金の基本的考え方3点の紹介。

1点目は、金利上昇にご注意下さい。
最近、緩やかに金利上昇し、この半年で約0.5%も上昇しています。住宅ローンの返済は長期なので、わずかな金利差でも返済総額は大きく変わります。
仮に、2,000万円を35年間借りた場合、1.0%金利が上がる(固定金利で2.5%が3.5%になった場合)と返済総額470万円ほど上がります。(今朝、銀行に 問い合わせて聞きました。驚きの金額でしょう!!)
住宅ローンについては後ほど、詳しくお話します。

2点目は、返済金額の目安。
住宅ローンの制度が充実しており、銀行、公庫、財形などいろいろな金融機関から借りれます。
ただし、借りたら当然返さないといけないので、いくら返せるかと言うことを考えなくてはいけません。年収により家計の余裕度は違いますが、一般的には、返済額は年収の25%以下に抑えたほうがいいと言われています。

3点目は、自己資金はいくら必要か?
通常、住宅資金は、自己資金と住宅ローンの組合せになります。
戸建住宅を新築する場合は、総費用の20%程度を自己資金で用意するのが、家計上望ましいと言われています。

次回は「自己資金の裏わざ」をお送りします。


  

Posted by 明石の日置建設  at 11:12Comments(0)家づくり知っ得情報

2006年05月12日

「家づくり知っ得情報5」

「家づくりに大切なマネー5」
ー坪単価のカラクリー

建物の金額は敷地の状況や場所、坪数、構造、間取り、グレード等により、大ききが変わります。

そのため、建築工事は一つずつ見積りを取って数字を出さないと時期や条件により異なってきます。

大体の目安を知るのに、建築工事のうち、建物本体工事を坪単価で表示します。

住宅金融公庫のマイホーム新築融資の対象となっている個人住宅のデーターによると、全国平均で、在来木造で:約54.5万円、2×4住宅:約59万円、木質系プレハブ住宅:約62.8万円、鉄骨系プレハブ住宅:約66万円です。

但し、本体工事の内容によりかなり異なります。

よくあるローコスト系の住宅で、25.8万円/坪とありますが、地盤調査、屋外上下水工事、屋外雨水配管工事、性能保証、仮設工事、清掃工事、運搬費、残材廃棄処分費、建築確認申請費、現場安全防災費、現場監督費、アフターメンテナンス費、会社経費等は別になっています。

先日、ローコスト系の営業マンと話をしました。

「25.8万円/坪で家は建つんですか?」と聞くと、「後、10万円ぐらい/坪出さないと建ちません。」と言われました。

しかも、坪単価は、施工面積ですから、玄関ポーチ、バルコニー、吹き抜け等、全て坪単価参入されます。また、35坪以上からの建物対象です。

契約時には、40万円〜45万円/坪になり、その後、追加、変更をどんどん進められて、かなり高くなります。(でないと営業マンの経費が出ないそうです。)

そして、最終的には、通常の坪単価計算しなおすと、50万円程度になる場合があります。
そのコストを切り詰めると妥協だらけの家になります。
思い浮かべていた家ではなく、快適性も失われてしまう場合もあります。

そのために、本工事の契約をするまでに、別途工事の確認をしっかりとする必要があります。

営業マンにはご注意下さい。営業マンはあまり技術力がないため、「いつまでに契約していただければ何百万円の減額します。」「展示品のこれをサービスします。」と言って、契約を急がれます。
契約が終わると、追加・変更がどんどん増えたり、次のお客さんを追っているので、あまりかまってくれません。
あげくの果てには、会社を辞めていなくなります。
そのため、しっかりとしたアフターメンテナンスをしてくれません。

次回は「設計料の目安」についてお送りします。
  

Posted by 明石の日置建設  at 12:56Comments(0)家づくり知っ得情報

2006年05月11日

「家づくり知っ得情報4」

「家づくりに大切なマネー3」
ーたくさんの諸費用?(税金)ー

前回の続きで、諸費用の中に、家づくりでかかる税金についてお話します。

印紙税

工事の請負契約書や融資の金銭消費貸借契約書等に必要で、業者とお互いに一部ずつ書類を持つため、その書類にお互いに貼ります。印紙代は請負金額により違ってきます。
ちなみに1,000万円〜5,000万円の請負契約で15,000円、ローン契約で20,000円です。

登録免許税

移転登記、表示登記、保存登記、抵当権設定登記があり、登記の際に課税される登録免許税です。
移転登記とは、土地や建物の所有権を移転する登記です。
表示登記とは、建物が出来たことを証明する登記です。
保存登記とは、出来た建物を誰が所有者かを保存する登記です。
抵当権設定登記とは、住宅のローンを利用するときに設定する登記です。
金額は、その税金と土地家屋調査士や司法書士に払う手数料がかかってきます。

以下の税金は引越し後にかかります。

不動産取得税

不動産(土地・建物)を取得するときに課せられる税金。
約6万円です。(特例があり、軽減されます。)

固定資産税

土地・建物を所有すると毎年かかる税金。
評価額×1.4%(軽減措置あり。)

都市計画税

都市計画法上にある土地・建物を所有すると毎年かかる税金。
評価額×0.3%(こちらも軽減措置あり。)

次回は坪単価が会社によりぜんぜん違うがなぜなのか?
「坪単価のカラクリ」をお送りします。

  

Posted by 明石の日置建設  at 08:36Comments(0)家づくり知っ得情報

2006年05月10日

「家づくり知っ得情報3」

この土日、5/13と5/14にウッドハウスの会員業者さんの完成見学会が明石の大久保であります。
よろしければご案内しますので、ご連絡下さい。

建物の中央にサービスコートがあり、開放的な吹き抜け空間と大きな小屋裏収納がある大きな建物です。
ウッドハウスの仕様はほぼ弊社と同じですが、多少オプション工事があります。

「家づくりに大切なマネー3」

ーたくさんの諸費用?ー

家を買うのに、前回お話した、建築工事以外にたくさんの諸費用があります。
申請費・登記費用・たくさん(印紙税・不動産取得税・固定資産税・登録免許税・等)の税金・引越し費用・建替えの仮住まい・ローンの手数料・火災保険・団体信用生命保険等です。

まず、建築確認申請料

建築設計図書と確認申請手数料で、確認申請費に含まれる場合があります。
ちなみに申請料は、役所(市)に払うもので、確認申請手数料と完了検査手数料を合わせ
て3万円ぐらいになります。

現場での費用

近隣挨拶関係費として、近隣(向こう軒両隣)への挨拶の手みやげ代などです。
地鎮祭費用として、神主さんへ「玉串料」で2万円〜3万円(お供え物含む)を神事の後
でお渡しします。 (最近、工事関係者には地鎮祭時には祝儀は渡さなくなりました。)
上棟式費用として、祝儀で棟梁に1万円程度、その他の工事関係者に人数(7人〜10人程
度)×5千円程度で、 上棟後の宴会として、簡単な料理や飲み物でお施主さんと一緒にお
祝いする場合もあります。
形式ばった竣工式は木造住宅ではあまり行っていません。
その他、現場職人さんへの茶菓子代なども発生します。

登記関係の費用

建物表示登記、土地所有権移転登記、建物所有権保存登記、抵当権設定登記等に費用が必
要です。
支払い先は、土地家屋調査士と司法書士で、登記手数料の目安は20万円程度です。

ローンの関係費用

手数料(約4万円)、保証料、団体信用生命特約保険料、特約火災保険料等があり、 費用
についてはローンの種類や借りる金額、建物の構造、規模により異なりますので、お気軽に
ご相談下さい。

新居への引越し費用

10万円〜15万円ぐらい必要です。

建替え時に発生する費用

仮住まい費として、仮住まいへの引越し費用と建設期間中の仮住まいの家賃、荷物保管
料、粗大ゴミ処分費等が発生します。
既存建物の滅失登記費用も必要です。


たくさんの諸費用がありすぎて、税金関係は次回お送りします。
  

Posted by 明石の日置建設  at 08:33Comments(0)家づくり知っ得情報

2006年05月09日

「家づくり知っ得情報2」

「家づくりに大切なマネー2」
ー建築工事費と総額ー

家を建てるのに必要な費用は、大きく2つに分られ、建築工事費と諸費用です。
諸費用については、次回にお話しますが、税金や手数料で約5%になります。
今回取り上げる建築工事費については、本体工事費+別途工事費+設計料に分けられ、それぞれに消費税がかかります。
ちなみにご紹介すると、土地には消費税はかかりません。

本体工事費とは、一般に坪単価いくらと表示され、本体工事のみの場合が多い。
本体工事費は、総額(諸費用も含めて)の約75%と言われています。ちなみに、本体工事費が2,000万円ですと、総額で約2,660万円かかります。
これはあくまで目安で、会社により大きく違う場合があり、ローコスト系の会社で、25,8万円/坪の会社では、別途工事が非常に多いのでご注意下さい。(この件は、後日お話します。)

本体工事費だけでは、家は建ちません。
本体工事費に含まれない費用として、会社により異なりますが、一般に、既存建物の解体費、地盤改良工事、(門や塀や植栽の)外構工事、照明器具、カーテン、(エアコン等の)空調工事、特殊設備工事、屋外電気工事、屋外給排水工事、(電気や通信回路や給排水の)引き込み工事などが別途工事費になります。

次回は「たくさんの諸費用」をお送りします。
  

Posted by 明石の日置建設  at 09:49Comments(0)家づくり知っ得情報

2006年05月08日

「家づくり知っ得情報1」

今日からブログの再開です。
連休はゆっくりさせて頂きました。と書きたいのですが、たくさんやることがあり、あわただしく終わってしまいました。

今日から家を建てようと思っている方へ、私なりに建築のプロとして、出来るだけわかりやすく、いろいろな本から抜粋して、家づくりに関しての知って得する情報をご提案しようと思います。

まず、最初は家づくりで欠かせないのがお金についてです。
「果たしていくらお金が必要なのか?」
「坪単価とは何処まで含まれているのか?」
「諸費用はいくらかかるのか?」
「住宅ローンの選び方、選ぶコツとは?」
「支払い時期と金額は?」
「得するマネーガイドとは?」   等
連載でお届けしようと思います。


「家づくりに大切なマネー1」
ー家づくりをはじめるためにー

家づくりを考える際に重要なのが、マネーの必要金額とマネーの調達方法の2方向から検討することです。また、その支払い時期についても大切です。

一つ目は、家を建てるのに、いくら必要なのかというコスト面です。
建物の本体価格はいくらか、本体工事費以外に、別途工事費、設計料、税金、登記費用、住宅ローンの手続き費、引越し費用等あらかじめ適切に見込んでおかないと、後でお金か足りないということになります。
二つ目は、家を建てるのに、必要なマネーを何処からいくらどう用意するのかという、資金調達です。
自分で用意できる「自己資金」と銀行や金融公庫等から借りる「住宅ローン」の合計金額の把握が大切です。

以上それぞれ知っておいたほうがいい細かな知識がたくさんありますので、ひとつづつ順を追って次回から紹介します。

明日は「建築工事費と総額について」をお送りします。
  

Posted by 明石の日置建設  at 09:47Comments(0)家づくり知っ得情報