自然素材住宅のススメ

「上手な土地の探し方　最終回」

土地の購入にまだ踏み込めないあなたにアドバス！

それは、

自分の感性と感情を大切にすること！


今まで「いい土地を見つけよう」といろいろな情報収集などを行い、

さまざまな土地の現地確認を何度も行い、行動してきたあなたの

感性・感情を信じることです。


「ピン」とくる感情は、ある種の根拠をもった判断ではないでしょうか！

そして、

「ピン」ときたら、建築のプロに相談してみて下さい。

建物を計画する側の目線で、その土地のアドバイスをしてもらいましょう。


注文住宅を検討している方に、

土地を探す段階で、依頼先をある程度絞り込んでおくことが必要です。

具体的に土地が決まらないと住宅の設計に入れません。

また土地だけを購入しても建物を建てないと、減税措置が受かられないとか、

固定資産税が高くなるなど、弊害がいろいろ出てきます。

そのため、家づくりと並行して土地探しをすることをおススメします。


「土地を買って注文住宅を建てたい」と希望している人は多いです。

しかし、その一方で「条件に見合う土地がなかなか見つからない」という

声が多いのも事実です。


どうかこのたびの「上手な土地の探し方」を読んで、

慎重かつ手際よく、的確な行動により金額や時期を判断し、

希望の土地が見つかることを願っています。

  

不動産取引でトラブルを避けるため、

　　　　土地契約の前に確認しておくこと。


・不動産業界では、現状引渡し（現状のその状態で土地を引渡し）があるので、

　　その場合、隣との境界や土地の面積（実測と公募面積）の差異を確認する。


・軟弱な土地は土地の改良工事が必要。

　　地主や不動産業者に盛土の有無など軟弱な土地の要素はないか状況を確認。


・地中から以前の建物の基礎やゴミ、廃材などが出て撤去費用がかかることが

　　あるので、土地の履歴を調べたり、近隣の方に確認する。


・上下水道の引込みがあるか、水道の引込み径がいくらか、水道メータの

　　分担金が必要なのか等聞いて、必要であればいくらかかるか確認する。


・その土地の所有権、抵当権、借地権、仮登記、差押えの設定などないか、

　　登記簿謄本を見て確認する。


・契約後の決済で、所有権移転の時期や代金の支払い時期、方法を確認する。


・印鑑や白紙の委任状は業者に預けないこと。


・土地を買うことを前提に土地購入の意思決定前に価格交渉すると、

　　応じてくれる場合がある。


・不動産取引にはいろいろとトラブルがつきものです。

　　せっかちに契約を迫ったり、質問に正確に答えなかったり、

　　曖昧にしていまう業者とは距離をおいた方が無難です。


如何でしょうか、土地の契約前に確認してください。

さて、土地の購入にまだ踏み込めないあなたにアドバス！

それは次回へ！

  

土地の契約前に、ここで、

不動産流通の仕組みと建築条件付き土地の条件をはずす方法について。


土地を色々調べている時、掘り出し物があるんじゃないかって思いませんか。

でも、ほとんど掘り出し物は出てきません。


なぜか？

それは、不動産流通の仕組みを考えればわかります。

ご存知だと思いますが、

不動産業者は、仲介の場合、売り主と買い主の両方から手数料が入ってきます。

売買金額の３.１５％＋６.３万円（簡易計算）。

例えば、金額が２，０００万円の土地の場合、３.１５％で６３万円と、

６.３万円加えた６９３，０００円が、売り主、買い主、両方から入ってきます。


もし、土地の売り主から直接依頼されているとしたら、

他の不動産業者に買い主を探してもらわず、まずは、自社の見込み客で

買いそうな人のところに、その話を持っていきますよね。

だって、両者から６９３，０００円入ってくるんですから。

情報を公開する前に、自社で買い主を見つけようとします。

だから、表に出てこないんです。


そのため、流通量の多い不動産業者へ行くといい土地情報を

教えてくれるので、情報収集する上で一つの方法です。


土地を選ぶ方法として、分譲地の売れ残りも狙い目です。

何年も売れ残っている土地は、値段交渉が出来ます。


また、これは難しいんですが、売り急いでいるかどうかを確認すること。

急いでいる人からは、値段交渉に応じて頂き、値切りやすいです。



お得な情報として、不動産業者自信が売り主という場合。

その場合は手数料がいりません。

これ、意外と知らない人が多いです。

売主でない不動産業者から買うと手数料が要り、

売主の不動産業者から買うと手数料がゼロ。

そう言うこともあるので、物件情報で売主か仲介か確認してください。

そして、同じ買うんだったら売り主から買う方がいいですよね。

また、土地には消費税がかかりません。




次に、建築条件付き土地の条件をはずす方法です。

建築条件ははずれないと思っているでしょうが、はずすことは可能です。

「建築条件をはずすことは可能ですか？」

と、尋ねることです。

何年も売れ残っている土地は、建築条件ははずれやすいです。

また、売りにくい区画や敷地状況の悪い土地も同様です。

但し、条件をはずす場合は、条件付きの土地価格よりコストアップとなる場合が

ありますので、そのあたりは交渉次第です。



不動産取引でトラブルを避けるため、

土地契約の前に確認することがあります、それは次回に！



  

購入したい土地が見つかると、現地を見て確認が必要！

どんなことを確認すればいいのか？

わかりやすく箇条書きにしました。


まず、現地に行く前に行うこと

・持参するもの：土地の資料、周辺地図、スケール、方位磁石、赤ペン

・事前に調べること：

　　地図を見て気になる事や周辺施設の利便性等について調べる。
　（大きな空地や駐車場、駅や買い物・学校ヘのルート、ゴミステーション）

　　建築に関する制限等について調査し、確認しておく。
　（この内容は難しい部分もあるので、知識のある方に聞くのもいい）

　　できれば、法務局へ行き、登記簿を閲覧し、旧地名や土地の履歴を調査。

　　
それでは現地で確認することは、

・朝、昼、夜、曜日は変えて現地に出向き、敷地や交通量を観察。
（時間帯、曜日により土地の状況は異なる。）

・雨や悪天候の日に行くと敷地や道路の排水状況、周辺状況がわかる。

・日当たり、風向き、騒音、煙、臭いのチャック。

・敷地の地盤の様子、敷地の高低差、周辺道路との関係をチェック。

・電柱、電線、街灯、水道・ガス・下水の引き込み位置の確認。

・隣家、街並みを確認の際、隣家が近づきたり、エアコンの室外機、
　ゴミ箱、換気扇、窓、トイレ、建物の高さ等を確認。

・ゴミステーションの位置や距離を確認。

・購入土地から駅や買い物場所、学校へも歩いて行ってみる。
　（そこで生活すると毎日行うので事前に確認が必要）

・スケールと方位磁石で図面と合っているか確認。

・近隣に大きな空地や駐車場があると、マンションが建つ場合もあり、
　日照やプライバシーに影響するので確認が必要。

・土地のどこに家を建て、玄関、駐車場を配置するかイメージする。

・近隣の方へ声をかけて、購入土地や周辺の情報を聞きながら、
　　近くで一生近所づき合いする方がどんな方か確認する。

・安い土地には要注意！安売り理由が必ずあるので確認すること。

・信頼できる人に土地を見てもらいアドバイスしてもらう。
　（できれば建築知識のある方に同行してもらうとベスト）

・注文住宅の依頼先候補がある場合は、購入を決める前に同行を
　してもらう。希望の広さの家が建ちそうかどうか見てもらう。


土地を決め、契約に踏み切る前に

今一度確認するべきことがあります。それは次回へ！　　

  

土地探しで大事な、エリアと優先順位が決まり、

その土地情報も調べ、相場価格も確認した、その後どうすればいいの？


３、自分がいくらまでの土地が買えるのかを知る。

　・自己資金はいくらまで出せるのか？

　・ローンを借りて、毎月いくらなら返済可能か？

　・自己資金＋借入額＝総資金額から建物の予算を引き出す！

　・残った予算があなたの土地購入予算です。

　・住宅ローンシミュレーションをして確認する。
　　住宅保証機構の住宅ローンシミュレーション
　　フラット３５の住宅ローンシミュレーション
　
４、誰に土地探しを依頼したらいいのか？

　・住宅会社の営業マン、不動産会社、建築士事務所、地主等。

　・基本的には不動産会社ですが、状況により相談相手を変えると有効。

５、不動産会社に接する心構え！

　・最近の取引価格上昇・下落、人気度などを最寄りの不動産会社で確認。

　・不動産会社は数か所訪問し、あなたの要望を正確に伝え、

　　　条件が整えば確実に購入する意思を伝える。

　・マイホーム計画表を持参し、資金計画も公表する。

　・希望土地が出れば即購入すると断言するとホットな情報が入手できる。

　・注文住宅を検討の際、建築条件無しの土地を探す。

　・希望エリアに出向きあなたの足で現地情報をチェックする。


そして、購入したい土地が見つかりました、どうすればいいの？次回へ

  

最近、注文住宅を土地探しからはじめられるお客様が多くなりました。

土地は1点もので、住宅同様高額です。

なかなか選ぶのも決断するのもむずかしい。


そこで、この度土地探しから考えれいる方へ、

間違えない土地探し、土地選びをしていただけるようまとめました。

何回かに分けて「上手な土地の探し方」をお伝えします。


１、土地探しを思い付いたら家族と話し合おう

　・「なぜ家を建てるのか」を明確にした上で、

　　　いつ頃、どこの場所（エリア）が最適かを家族で決まる。

　・希望する土地の条件をリストアップして家族で優先順位を決める。


２、事前に希望エリアの価格を調べる

　・希望エリアを決めたら、土地価格の目安である「公示価格」を調べる。

　・不動産取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」で確認。

　・土地の売り出し価格単価を知る。ネットで調べる、スーモ関西版、

　　HOME'S不動産近畿　「Yahoo!不動産」等から検索して参考に調べる。

　　　新聞折り込み、不動産情報誌、現地の売り出し看板等から調べる。


調べるのが終わると、具体的に動くのにどうすればいいのかは次回！