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2010年11月12日

失敗しない土地の選び方、その4

土地選びの具体的な手順を書きます。

まず、先日書いたように不動産価値、夫婦の価値観、誰中心、予算のバランスが

おおよそ決まると、土地のコストと地域、敷地の周辺状況が決まります。

そこで、その条件に合った地域の売り物件を、インターネットや

不動産業者より情報収集します。


次に、その集めた中で、もっと詳しく知りたいと思う土地だけ選び出します。

それから、それらをインターネットや不動産業者に資料請求してください。

そして、資料検討した中でから実際に見に行きたいなと思えるところを

ピックアップして、実際見に行きます。


その中から、ここだったらという土地を3つぐらいに絞ります。

3つに絞りこんだ段階で、プロと一緒にそこへ見に行ってください。

プロと言うのは、建築のプロのことです。


では、なぜ、建築のプロと一緒に見に行った方がいいのか?

それは、不動産業者は、土地についてはプロですが、

意外と建物は素人の方が多いからです。

その土地にパターン化した建物がこう建つというアドバイスはできますが、

詳しく助言できない場合があります。


そこにどんな制約があり、どんな建物が建つかをその場で助言できる人と

一緒に見に行くといざ具体的に設計にかかる際もスムーズに進みます。

そうしないと、どの土地を買って良いかの判断がつきません。

そこで、建物のプロと一緒に行き、それぞれを比較検討するわけです。

そして、その中から1番ふさわしいところを選び、最もふさわしい土地を買う。


多くの場合、土地は不動産業者任せで、言われるまま決めています。

だから、後でいろいろ困ることがでてくるんです。

これが、自分に合ったいい土地を選んで買う時の手順です。





  


Posted by 明石の日置建設  at 23:52Comments(2)失敗しない家づくりのポイント

2010年11月10日

失敗しない土地の選び方、その3

今日は、土地選びの前に決めておくことがありますので、その話をします。


まず、不動産価値をどう見るかです。

それによって土地を探す地域や場所が変わってきます。

不動産価値を気にしないのであれば、どこでもいいので、

単に安いところで気に入った土地を選んでください。

しかし、将来的な財産として考えるなら、需要の多い地域から選んでください。

なぜなら、不動産としての価値があると、土地の担保価値も高く、

仮に手放す時も売りやすく、状況により今より上がる可能性があります。


次に、夫婦の価値観をすり合わせておくこと。

奥さんは子どものことや生活の便を優先させたい。

しかし、主人は職場への通勤や環境重視を優先したい。

逆もありますが、そういう場合、どのように意見調整するかです。

前もって十分話し合っておかないと、後でもめることになります。

ですから、土地選びを始める前に、夫婦の価値観をすり合わせて、

優先順位を決めておくことが大切です。


そして、誰を中心に土地を選ぶかも決めておくこと。

子ども、主人、奥さん、親、誰を中心に選ぶかで場所が変わってきます。

子ども中心なら、学校区や住環境を考えます。

主人中心なら、職場に近いところや通勤しやすい場所。

奥さん中心なら、生活の便かもしれません。

誰を中心に考えるかによって選ぶ場所がまったく違ってきます。

また、それぞれの生活スタイルや趣味の楽しみ方、将来の家族構成により、

土地の広さや周辺地域の環境も変わってきます。

だから、前もって将来のことを話し合って決めておくことが大切です。


さらに、建物と土地の予算のバランスを考えなくてはいけません。

よくあるのが、建物のことをあまり考えず、土地を先に買ってしまうことです。

不動産業者がすすめる土地が欲しい場所で高いが、少々無理してでも買ってしまうと、

建物にかけられる予算が限られることになり、妥協だらけの建物になります。

順番が逆で、本末転倒なんです。


こんな暮らしをしたいから、それには総額このくらいの予算が必要。

だから、土地にかけれる予算はこれだけとシュミレーションをすることが大切です。

土地だけ買うわけではないので、土地と建物はセットで考えてください。

そして、建物にこだわりをもつ、すなわち、自分たちが理想とする

ライフスタイルが本当にできるかを考えて、土地選びを進めてください。


次回、土地選びの具体的な手順を話します。
  


Posted by 明石の日置建設  at 22:40Comments(2)失敗しない家づくりのポイント

2010年11月09日

失敗しない土地の選び方、その2

不動産流通の仕組みと建築条件付き土地の条件を外す方法について話します。


土地を色々調べている時、掘り出し物があるんじゃないかって思いませんか。

でも、掘り出し物は出てきません。

なぜか?

それは、不動産流通の仕組みを考えればわかります。

ご存知だと思いますが、不動産業者は、売り主と買い主の両方から手数料が入ってきます。

売買金額の3.15%+6.3万円。

例えば、金額が2,000万円の土地の場合、3.15%で63万円。

それに6.3万万円加えた693,000円が、売り主、買い主、両方から入ってきます。


もし、売り主から直接依頼されているとしたら、他の不動産業者に買い主を探してもらわず、

自社の見込み客で買いそうな人のところに、その話を持っていきますよね。

だって、両者から693,000円入ってくるんですから。

情報を公開する前に、自社で買い主を見つけようとします。

だから、表に出てこないんです。

そのため、流通量の多い不動産業者へ行くといい土地情報を

教えてくれるので、情報収集する上で一つの方法です。



土地を選ぶ方法として、分譲地の売れ残りも狙い目です。

何年も売れ残っている土地は、値段交渉が出来ます。


また、これは難しいんですが、売り急いでいるかどうかを確認することです。

そう言う人からは、昨日話をしたように値切りやすいです。



お得な情報として、不動産業者自信が売り主という場合。

その場合は手数料がいりません。

これ、意外と知らない人が多いです。

売主でない不動産業者から買うと手数料が要り、

売主の不動産業者から買うと手数料がゼロ。

そう言うこともあるので、物件情報の詳細を見てください。

そして、同じ買うんだったら売り主から。

また、土地には消費税がかかりません。



次に、建築条件付き土地の条件を外す方法です。

建築条件は外れないと思っているでしょうが、外すことは可能です。

「建築条件を外すことは可能ですか?」

と、尋ねることです。

何年も売れ残っている土地は、建築条件は外れやすいです。

また、売りにくい区画や敷地状況の悪い土地も同様です。

但し、条件を外す場合は、条件付きの土地価格よりコストアップとなる場合が

ありますので、そのあたりは交渉次第です。



さて、次回は 土地選びの前に決めておくことがありますので、その話します。



  


Posted by 明石の日置建設  at 22:36Comments(0)失敗しない家づくりのポイント

2010年11月08日

失敗しない土地の選び方、その1

まず、住宅用の土地選びの具体的な手順について話します。

1 地域(建設予定地)を決定する。

2 その地域の売り情報をすべて集める

3 興味のある土地情報だけを資料請求する。

4 買ってもよさそうな土地だけを見に行く。

5 3か所に絞り建築のプロと見に行く。

6 プロのアドバイスに基づき1か所に決める。

順番を間違えると、自分にふさわしい土地に巡り合えません。


土地を「選ぶ」と「探す」は意味がかなり違います。

「探す」というのは、辞書では、

「見つけ出そうとして方々を見たり、歩きまわったり、人に聞いたりする。」

「落とし主を探す」というふうに使います。


では、「選ぶ」の意味です。

「多くの中から目的や基準にかなうものを取り出す。選択する。」

「すぐれた作品を選ぶ」というふうに使います。

どうですか、まったく違うでしょう。


ただ、探すものが何かがわかってないと、見つけられません。

だから、土地の場合、漠然と探しているうちは見つからないんです。


しかし「選ぶ」という基準であれば、自分のふさわしい土地が見つかります。

具体的な土地選びの手順は後日話しますが、まず目的と基準を決めてください。



それと、50万円以上得する話をしますね。

結論から言います。

「値切る」(笑)

たったこれだけで、安くなります。


土地の値段は、いくら値切っても良いんです。

なぜなら、現物が変わらないからです。

建物のように値切ったからと言って、品質を落とされたり、手抜きはありません。

土地は、同じものが手に入ります。


実際、状況により100万円以上は安く出来る場合があります。

土地の値段が安い時は無理ですが、2000万円の土地なら100万円は値引きできます。

土地の値段は、定価じゃありません。

あくまでも、売値は、売り主が希望する金額のことですから。

売値で買うのは損ですよね。

ですから、あなたは、目一杯値切って下さい(笑)。

ただ、人気のある地域や相場より安い土地、問い合わせの多い土地は、

すぐ出し値で決まる場合がありますので、そのあたりは駆け引きです。



さて、次の話は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方です。


  


Posted by 明石の日置建設  at 22:39Comments(0)失敗しない家づくりのポイント

2005年08月29日

「得をする建築主になるためのコツ」

家づくりにはさまざまな不安が付きまとうが、失敗しないマイホームづくりを実現するために、賢い建築主のポイントを紹介します。

? 一切お任せはダメ
・・・家づくりは施主と工務店の共同作業であり、常にコミュニケーションを持ち、 意思の疎通を図りながら家づくりに参加して下さい。
? やたらに値引きを求めない
・・・強引な値引きをすると家づくりの共同作業が上手くいかなくなります。 悪質な業者であれば手抜き工事をし欠陥住宅になる危険性もあります。
? 明確な要望を伝えること
・・・予算も含め、より明確で具体的であれば、工務店も要望に沿う提案ができます。
? 納得して工事に入ったら後は任せる
・・・契約をする前にとことん話し合い納得すれば、信頼して任せることでよい仕事をしてもらえる。
? 変更は早めに文章で伝える
・・・着工後気が変わったり、気づいた変更箇所が出れば、早めに意思を伝え、文章で確認することが後々のトラブルを防ぎます。 また、必ず自分の目で確認することは忘れてはいけません。


以上、家づくりの参考にして下さい。

8/30日と31日に当社の社内旅行で淡路へ行きますので、8/30日のブログは休みます。  

Posted by 明石の日置建設  at 10:39Comments(0)失敗しない家づくりのポイント

2005年08月25日

「良い工務店の選び方2」

8月22日の続きです。

? 明細見積りを提出する工務店を選ぶ。
・・・工事種別ごとに数量や単価が明記されている明細付き見積りを提出してもらう。 仕上げ表や図面、カタログかそのコピーも照合して検討が必要です。
? 人柄を判断する。
・・・依頼する工務店の社長や社員が信頼できる人か身極める。特に依頼者の話を良く聞いてくれるかも大切です。
? 知人や友人の紹介。
・・・自分の住まいに満足している人は、自分の依頼した業者を紹介してくれます。 紹介された工務店も紹介者に恥をかかせないよう努力します。
? 住まいのイメージを提案する工務店。
・・・自分たちの住まいのコンセプトを具体的にイメージして、工務店に伝え、 それをプロとして見識のあるアドバイスをしてくれる工務店を選びましょう。
? 工務店のあてが無い時は。
・・・地域の工務店で 住宅保証機構の登録業者 に頼べば安心です。


以上参考にして下さい。

当社もお客様より選んでいただく工務店をめざして日夜努力をしています。

  

Posted by 明石の日置建設  at 13:47Comments(0)失敗しない家づくりのポイント

2005年08月22日

「良い工務店の選び方1」

以前に書いていました「失敗しない家づくりのポイント」の中で、「良い工務店の選び方10ポイント」を掲載します。

家は一生に一度の買い物で大金をかけて手に入れる大きな夢です。その夢や希望を実現してくれる業者を選ぶ基準を紹介します。

? 建設業法に基づく許可業者であること。
・・・リフォーム業者には非許可業者があり、十分な施工能力がないため、トラブルを招く恐れがあります。
? 地元業者を選ぶ。
・・・地元で長年営業活動をするには手抜き等で評判を落とすと致命傷になるので、良心的な工事が期待できる。 現場が近いと管理しやすく、割安となる。
? 直接、自社で施工する工務店を選ぶ。
・・・自社で施工せず下請けに「丸投げ」する業者がある。自社施工で責任感の強い業者を選ぶ。
? 専門資格者がいること。
・・・住宅の設計・工事監理を行うには建築士が必要です。現場管理は施工管理技士が必要です。
? 企業力があること。
・・・住宅は個別生産であるため、企業規模でなく、技術力、提案力、財務内容、経営状態が優良であること。 (都道府県の窓口で業者の建設業許可書と決算書を見れます。)


明日は残りの5ポイントを紹介します。

  

Posted by 明石の日置建設  at 16:53Comments(0)失敗しない家づくりのポイント

2005年08月04日

「失敗しない家づくりのポイントその4」

失敗しない家づくりのための10大原則
? :
「大手ハウスメーカーだから任せられるので安心」という考えだけで大手ハウスメーカーの商品住宅を購入することは止めましょう。
住まいは本来、その地域と気候風土と、住まい手の生活観(幸せを持たらす)に合うように建てるものです。

私達人間も小鳥や動物のように「子供を生み、育てて一人前にして巣立ちさせるため」に住まいを持つのではないでしょうか。
可愛い赤ちゃんを心情的にも肉体的にも健康になれる住まいを創ることです。

アトピー患者やシックハウス症候群の増加、モラルの低下の少年少女の実態を考えた時、今までの大人の都合で造ってきた住宅や街のせいではなかったか、という反省があっても良いはずです。
地球環境の悪化も同じことが言えると思います。

? :
設計変更や追加工事はそれだけ費用がかかりますので、途中で設計変更、 追加工事をしないように建築士や工務店社長と家族ぐるみで十分な打ち合わせをしましょう。

? :
口頭で指示したり、口約束だけで工事を進めないことです。
どうしても変更したい時は、現場の職人に指示せず現場監督や工務店の社長に相談し、文書化して確認することです。

以上10大原則です。家づくりの参考にして下さい。

おすすめ本 : 「後悔しない家づくり」 黒須新治郎著・現代書林出版




検索などで直接このページに来られた方へ。
左にメニューリンクが表示されていない方は
  「日置建設 社長のひとりごと」 へ、


  

Posted by 明石の日置建設  at 09:07Comments(0)失敗しない家づくりのポイント

2005年07月31日

「失敗しない家づくりのポイントその3」

失敗しない家づくりのための10大原則
今日は続きの、3つを

? :
新聞やテレビ宣伝に惑わされることなく、住宅を建てようとする地域には必ず、その地域の事情をよく知り、 安心して住める家づくりを行っている地場工務店がありますので、その工務店にまず相談してみることです。

工務店の本業はもの造りで、サービス業は二の次ですから一見、優しくないかも知れませんが、長く付き合っていける経営体質か、人柄かを判断し(リフォームが必ず必要になりますので)、建物を見せてもらったり、そこに住む人の感想を聞くことです。
営業優先でサービス業を本業としているところは避けたほうが良いでしょう。
「良い工務店を選ぶ10ポイントを後日掲載します。」

? :
過剰に安い価格や営業マンによるサービストークには惑わされないことです。

? :
デザインや設計が心配な場合は、住宅専門の設計事務所に頼むことも良いでしょう。 その時、木造住宅と木をどれだけ知っているかを聞いてみることです。


  

Posted by 明石の日置建設  at 16:34Comments(0)失敗しない家づくりのポイント

2005年07月30日

「失敗しない家づくりのポイントその2」

失敗しない家づくりのための10大原則
今日は続きの、2つを

? :
家賃を払うくらいなら無理してでもマイホームを!という考えは後々不幸を招くことになるかも知れません。
家づくりや建て売り購入に当たっては絶対に無理をしないことです。
資産的に余裕がない時は初めから完成した家をも求めず(土地は出来るだけ広く持ちたいものです)、 未完成住宅にし、住みながら、資金の余裕ができてから完成していくことです。

また、家づくりに参加することによりコストダウンをしていただくのもよいでしょう。
(家に愛着ができ、要領がわかれば引渡し後の家の維持にも役立ちます。)

? :
住宅総合展示場を見て歩くのも良いでしょう。また住宅雑誌を何冊か購入して勉強するのも良いでしょう。
インターネットで検索するのも良いでしょう。
住宅総合展示場には夢が一杯詰められていて現実的ではなく、オプションが多く、使用も高級になっていること。

住宅関係雑誌や本も片寄ったものが多く、自分の地域に果たして合っているかどうかもわかりませんからデザインや工法等を決める時は、必ず建築士か工務店・ビルダーに相談してからにしましょう。

  

Posted by 明石の日置建設  at 16:32Comments(0)失敗しない家づくりのポイント

2005年07月29日

「失敗しない家づくりのポイント」

2005/07/29


家を建てる前に考えることは、住んでからのことを考えましょう。
家は一生涯住む高い買い物です。
安い坪単価や営業マンの値引きやその場の雰囲気で決断せずに、住んだ後のことをどこまで考えるかが、失敗しない家づくりの最大のポイントです。

失敗しない家づくりのための10大原則
今日はまず、2つを

? :
住宅という建物は、大人の資金的都合ではなく、山にきのこが生えるように、 その地域の気候風土に適したものを造らなければ自然の方から壊されるということを知った上で、工務店やビルダー、 設計事務所等を選びましょう。
同時にどのようにして住宅が完成するのかその流れ ( 家づくりのステップ )をつかんでおきましょう。

? :
次に大切なことは、注文住宅をするにしても建て売り住宅を買うにしても、新築生活は短く、 中古になってからの生活が長いということ。
この長い生活に耐えられる住宅即ち、耐震的にも、家族構成や生活の変化に対応して行われるリフォームにも耐えられ、 資産価値が高まっていく住まいを、当初から考えて建てるべきです。

「人は家をつくり、家という環境は人をも変える」ということを忘れてはいけません。  

Posted by 明石の日置建設  at 16:30Comments(0)失敗しない家づくりのポイント