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2012年02月14日

上手な土地の探し方④

土地の契約前に、ここで、

不動産流通の仕組みと建築条件付き土地の条件をはずす方法について。


土地を色々調べている時、掘り出し物があるんじゃないかって思いませんか。

でも、ほとんど掘り出し物は出てきません。


なぜか?

それは、不動産流通の仕組みを考えればわかります。

ご存知だと思いますが、

不動産業者は、仲介の場合、売り主と買い主の両方から手数料が入ってきます。

売買金額の3.15%+6.3万円(簡易計算)。

例えば、金額が2,000万円の土地の場合、3.15%で63万円と、

6.3万円加えた693,000円が、売り主、買い主、両方から入ってきます。


もし、土地の売り主から直接依頼されているとしたら、

他の不動産業者に買い主を探してもらわず、まずは、自社の見込み客で

買いそうな人のところに、その話を持っていきますよね。

だって、両者から693,000円入ってくるんですから。

情報を公開する前に、自社で買い主を見つけようとします。

だから、表に出てこないんです。


そのため、流通量の多い不動産業者へ行くといい土地情報を

教えてくれるので、情報収集する上で一つの方法です。


土地を選ぶ方法として、分譲地の売れ残りも狙い目です。

何年も売れ残っている土地は、値段交渉が出来ます。


また、これは難しいんですが、売り急いでいるかどうかを確認すること。

急いでいる人からは、値段交渉に応じて頂き、値切りやすいです。



お得な情報として、不動産業者自信が売り主という場合。

その場合は手数料がいりません。

これ、意外と知らない人が多いです。

売主でない不動産業者から買うと手数料が要り、

売主の不動産業者から買うと手数料がゼロ。

そう言うこともあるので、物件情報で売主か仲介か確認してください。

そして、同じ買うんだったら売り主から買う方がいいですよね。

また、土地には消費税がかかりません。




次に、建築条件付き土地の条件をはずす方法です。

建築条件ははずれないと思っているでしょうが、はずすことは可能です。

「建築条件をはずすことは可能ですか?」

と、尋ねることです。

何年も売れ残っている土地は、建築条件ははずれやすいです。

また、売りにくい区画や敷地状況の悪い土地も同様です。

但し、条件をはずす場合は、条件付きの土地価格よりコストアップとなる場合が

ありますので、そのあたりは交渉次第です。



不動産取引でトラブルを避けるため、

土地契約の前に確認することがあります、それは次回に!






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Posted by 明石の日置建設  at 23:32 │Comments(0)上手な土地の探し方

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