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2010年11月09日

失敗しない土地の選び方、その2

不動産流通の仕組みと建築条件付き土地の条件を外す方法について話します。


土地を色々調べている時、掘り出し物があるんじゃないかって思いませんか。

でも、掘り出し物は出てきません。

なぜか?

それは、不動産流通の仕組みを考えればわかります。

ご存知だと思いますが、不動産業者は、売り主と買い主の両方から手数料が入ってきます。

売買金額の3.15%+6.3万円。

例えば、金額が2,000万円の土地の場合、3.15%で63万円。

それに6.3万万円加えた693,000円が、売り主、買い主、両方から入ってきます。


もし、売り主から直接依頼されているとしたら、他の不動産業者に買い主を探してもらわず、

自社の見込み客で買いそうな人のところに、その話を持っていきますよね。

だって、両者から693,000円入ってくるんですから。

情報を公開する前に、自社で買い主を見つけようとします。

だから、表に出てこないんです。

そのため、流通量の多い不動産業者へ行くといい土地情報を

教えてくれるので、情報収集する上で一つの方法です。



土地を選ぶ方法として、分譲地の売れ残りも狙い目です。

何年も売れ残っている土地は、値段交渉が出来ます。


また、これは難しいんですが、売り急いでいるかどうかを確認することです。

そう言う人からは、昨日話をしたように値切りやすいです。



お得な情報として、不動産業者自信が売り主という場合。

その場合は手数料がいりません。

これ、意外と知らない人が多いです。

売主でない不動産業者から買うと手数料が要り、

売主の不動産業者から買うと手数料がゼロ。

そう言うこともあるので、物件情報の詳細を見てください。

そして、同じ買うんだったら売り主から。

また、土地には消費税がかかりません。



次に、建築条件付き土地の条件を外す方法です。

建築条件は外れないと思っているでしょうが、外すことは可能です。

「建築条件を外すことは可能ですか?」

と、尋ねることです。

何年も売れ残っている土地は、建築条件は外れやすいです。

また、売りにくい区画や敷地状況の悪い土地も同様です。

但し、条件を外す場合は、条件付きの土地価格よりコストアップとなる場合が

ありますので、そのあたりは交渉次第です。



さて、次回は 土地選びの前に決めておくことがありますので、その話します。



  


Posted by 明石の日置建設  at 22:36Comments(0)失敗しない家づくりのポイント

2010年11月08日

失敗しない土地の選び方、その1

まず、住宅用の土地選びの具体的な手順について話します。

1 地域(建設予定地)を決定する。

2 その地域の売り情報をすべて集める

3 興味のある土地情報だけを資料請求する。

4 買ってもよさそうな土地だけを見に行く。

5 3か所に絞り建築のプロと見に行く。

6 プロのアドバイスに基づき1か所に決める。

順番を間違えると、自分にふさわしい土地に巡り合えません。


土地を「選ぶ」と「探す」は意味がかなり違います。

「探す」というのは、辞書では、

「見つけ出そうとして方々を見たり、歩きまわったり、人に聞いたりする。」

「落とし主を探す」というふうに使います。


では、「選ぶ」の意味です。

「多くの中から目的や基準にかなうものを取り出す。選択する。」

「すぐれた作品を選ぶ」というふうに使います。

どうですか、まったく違うでしょう。


ただ、探すものが何かがわかってないと、見つけられません。

だから、土地の場合、漠然と探しているうちは見つからないんです。


しかし「選ぶ」という基準であれば、自分のふさわしい土地が見つかります。

具体的な土地選びの手順は後日話しますが、まず目的と基準を決めてください。



それと、50万円以上得する話をしますね。

結論から言います。

「値切る」(笑)

たったこれだけで、安くなります。


土地の値段は、いくら値切っても良いんです。

なぜなら、現物が変わらないからです。

建物のように値切ったからと言って、品質を落とされたり、手抜きはありません。

土地は、同じものが手に入ります。


実際、状況により100万円以上は安く出来る場合があります。

土地の値段が安い時は無理ですが、2000万円の土地なら100万円は値引きできます。

土地の値段は、定価じゃありません。

あくまでも、売値は、売り主が希望する金額のことですから。

売値で買うのは損ですよね。

ですから、あなたは、目一杯値切って下さい(笑)。

ただ、人気のある地域や相場より安い土地、問い合わせの多い土地は、

すぐ出し値で決まる場合がありますので、そのあたりは駆け引きです。



さて、次の話は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方です。


  


Posted by 明石の日置建設  at 22:39Comments(0)失敗しない家づくりのポイント

2010年11月07日

タカラ神戸で七宝焼き体験

今日、タカラスタンダード神戸ショールームにて、

くらしのファミリーフェアがあり、お客様をご案内し、七宝焼きの

体験教室にも参加していただきました。




タカラスタンダード神戸ショールームの様子。




七宝焼きの体験教室の様子。



「弊社がなぜ?タカラスタンダードを推奨するのか?」

弊社は、自然素材の健康住宅をしているのに、なぜ「自然素材」でないのか?

私なりにいろいろとキッチン、UB,洗面化粧台について調べ、

シュールームに見に行ったり、商品を試してみたり、勉強し検証しました。

実は、自宅では自然素材の無垢システムキッチンにしています。

デザインもよく、自然素材住宅にはぴったりで、確かにいいものです。

しかし、天板が木の部分があり、そこへ醤油をこぼすと形になり、

無垢の木の扉にタオルをかけるとカビが生えたり、汚れると手入れが大変です。

また、手作りの無垢のキッチンを単体で組み合わせた商品は、

部分的にガタがきて手入れと修理費が必要となる場合があります。

そんな経験のもと、キッチン、浴室、洗面化粧台は、毎日使う場所なので

メンテナンス対応のいいメーカー商品の方がいいと感じました。


では、「なぜ?」タカラスタンダード商品を推奨するのか?

キッチン、洗面化粧台は、

1、扉もキャビネット内もホーローなのでホルムアルデヒドの発生がゼロ。

2、ホーローは熱に強く丈夫で、キズにも強い。

3、表面がガラス質なので、油汚れもサッと拭くだけで手入れが簡単。

ユニットバスは、

1、耐震性を考慮してフレーム構造になっている。

2、壁面ホーローなので手入れが簡単で「カビ」の心配ご無用。

3、浴槽、床、壁、天井全て保温材で保温のため、ユニットバス内が暖かい。


でも、欠点もあります。

1、デザイン性があまりよくない。(色合いもオーソドックスな色が多い)

2、キッチンキャビネットが決まっているので組み合わせのバリエーションが変更できない。


トータル面では、

1、定価設定が低く、トータルコストが安くなる。

2、丈夫で強く、手入れが簡単なので、非常に長持ちする。

3、ベースが金属なので、マグネットが使える。

トータル的にみて、タカラスタンダ-ド商品は「おすすめ」だと思います。

  


Posted by 明石の日置建設  at 21:21Comments(1)仕事に対しての取り組み

2010年11月06日

江井島地域の住民運動会

今年で第32回となる江井島スポーツフェスティバルが江井島小学校で開催。

今年も実行委員会のメンバーで、前日の準備、当日の競技係として、競技運営や

機材運搬、終了後の片付けをしました。




今日は、暑いぐらいの晴天に恵まれ、 いいスポーツ日和になりました。




最後のイベントは、皆様お楽しみの抽選会でたくさんの方が参加。




今年の江井島スポーツフェスティバルもスムーズに進み、無事終わりました。
  


Posted by 明石の日置建設  at 22:01Comments(0)その他

2010年11月05日

立冬

11月7日が二十四節気で言うところの『立冬』に当たります。

太陽の黄道は、地球の赤道上に描いた天の赤道と約23.5度の傾きがあります。

太陽が黄道上で一番北よりの点を通過する時刻が夏至、反対の南よりを

通過する時刻が冬至です。

夏至と冬至のちょうど中間点で、太陽が天の赤道上を南から北へ通過する点を

春分点、北から南へ通過する点を秋分点といいます。

太陽が春分点、秋分点を通過する時刻が、それぞれ春分、秋分であり、

それらを含む日が、それぞれ春分の日、秋分の日となります。黄道を春分点から

はかった角度を黄経といい、春分は零度、秋分は180度、そして立冬は225度。

最近は温暖化が進み、“冬来る”と言えど11月の初めはまだまだ秋。

しかし日中の陽射しは幾分弱まり、日暮れが早くなって朝夕には空気の

冷たさを感じ始める頃です。  

そして、今年は「ラニーニョ現象」のため、夏は暑く、冬は寒くなるそうです。

是非とも、寒さ対策は十分考慮てみてください。


ちなみに、「エルニーニョ現象」の時期は冷夏で暖冬です。


  


Posted by 明石の日置建設  at 23:59Comments(0)その他

2010年11月04日

事務所新築、完成

西明石で施工中の鉄骨平屋建ての事務所が完成しました!




西明石から国道2号線を東へ進むと上記の建物が見えます。




外装が完成し、外部足場をはずした状況です。




前面駐車場のアスファルト工事中です。




完成引き渡しをして、引っ越しをされ、只今、収納棚取付けと

収納するものや部屋に合わせて特注の収納家具を大工で作成中です。


  


Posted by 明石の日置建設  at 23:14Comments(0)西明石倉庫新築工事

2010年11月03日

「松江の家」でお得なセミナー開催

本日、長期優良住宅先導的モデル事業「HKハウス松江の家」の構造見学会で、

新築住宅を考える上で「お得で安心な家づくりセミナー」を開催しました。




まず、設計担当の増本より「今民家」の設計ポイントと見どころを紹介。




その後、日置より

今年度は支援制度(補助金、減税等)と省エネ・創エネ機器の導入支援と

保険や保証制度について紹介し、熱心にセミナーを聴いて頂きました。




その後もたくさん来られ、有意義な構造見学会となりました。




現場の外では、看板シートとのぼりを建てて、長期優良住宅をPR!

というのも、

「JBN長期優良住先導的モデル事業」は、

200万円の補助金を国土交通省からいただく条件として、

「建設過程の公開により、関連事業者や消費者等への啓発を行うこと」とあり、

特に構造と完成見学会は必須なっていて、お施主様了承のもと開催。


  


Posted by 明石の日置建設  at 21:09Comments(0)HKハウス松江の家

2010年11月02日

夕日がきれいな「松江の家」から・・・

明日、構造見学会をする「HKハウス松江の家」に夕方行くと、

きれいな夕日をだったので、思わず屋根に上がって撮影。




淡路瓦葺きの工事中の屋根から見た、瀬戸内海へ沈む夕日!


現場では、



全て断熱サッシが付き、ガラスも入りました。




和風のため、1階、2階の階高さを抑え、軒を深くしました。




2階梁を支える丸太の大黒柱と古材風に塗装した柱と梁が特徴的



「HKハウス松江の家」の構造現場見学会は、明日です!

日時 : 11月3日(祝日) 13:00~16:00 

場所 : 明石市松江79-12

内容 : 構造現場見学会と家づくりセミナー

「新築住宅、家づくりお得・安心セミナー」は14:00~14:50 

セミナーの概要は、

1、「HKハウス松江の家」の見どころと特徴を紹介

2、今年度は支援制度がたくさんあるので紹介
   
3、省エネ・創エネ機器の導入支援が充実しているので紹介 
 
4、保険や保証制度を知り万全の備えをする方法を紹介
  
5、その後、質疑応答、個別相談可能

以上のような内容を「2010年家づくりお得・安心ガイド」の資料をもとに
  
日置が新築住宅購入時にお得な情報をわかりやすく説明します。




但し、事前予約が必要ですので、事前にご連絡ください。


見学会の詳しい内容は、弊社イベント情報をご覧ください。


お約束:

このセミナーを受講後、無理な営業活動、売り込みは一切しません。

逆に、弊社には営業マンがいないので、営業にいけませんのでご安心ください。


  


Posted by 明石の日置建設  at 22:09Comments(0)HKハウス松江の家

2010年11月01日

高性能「太寺Ⅱの家」の証しとは

「HKハウス太寺Ⅱの家」の外張り断熱工事、サッシ取付け工事が終わり、

昨日、お施主様立会いのもと、気密測定器で気密検査を行いました。


弊社では、性能の高い住宅を施工していますので、

一邸ごとに外張り断熱工事が終わると必ず気密検査を行います。


気密測定は、測定後「C値」(相当隙間面積)の数値を算出します。

「C値」とは、

総隙間面積を建物の延べ床面積で割った数値です。

すなわち、建物全体の隙間がどれくらいあるかを測定した結果の値です。


次世代省エネ基準では、この地域(明石)は5.00㎝2/㎡以下が基準です。

この数値が低いほど温度差による影響が少なく熱の損失が抑えれます。




その測定結果は、0.5㎝2/㎡(実際は、0.48㎝2/㎡)といういい結果が出ました。

基準値の1/10という高い性能です。

1.0㎡の壁に0.48㎝2のほんのわずかな穴しか開いていないということです。




外部は、台風対策でシートを外したので、ラス下地張りの施工を撮影。


  


Posted by 明石の日置建設  at 22:21Comments(0)HKハウス太寺Ⅱの家